《逆權管有》
（香港法律改革委員會報告書）
法律改革委員會〈“法改會”〉於2014年10月20日發表《逆權管有》報告書。
諮詢工作於2012年12月10日展開。超過110個機構和個別人士曾向我們提供意見和其他有用的資料。
關於逆權管有應否在現有法律之下予以保留的問題，作出回應的機構大多贊成保留現有法律。香港大律師公會是支持這項建議的機構之一，而有多個其他機構則對此議題持中立態度。不過，香港律師會建議現有法律應作修改，以便為註冊業權制度而制定的通知機制可適用於香港的現行非註冊業權制度。有兩個機構反對在現行的非註冊業權制度之下保留逆權管有，例如鄉議局便是其中之一。
不過，來自個別人士的回應卻大為不同。總的來說，這些回應認為逆權管有的法律對物業擁有人不公平，並且指出紙上擁有人不主動管理自己的物業，不應構成擅自佔地者強霸這項物業的理由。
我們明白個別業權人對逆權管有所造成的困苦表示關注，希望見到逆權管有的作用在某程度上受到削弱。我們故此曾研究過本來為註冊業權制度而設的通知機制，是否有可能適用於香港的現行非註冊業權制度。我們發覺作此改變的後果並不理想。如擅自佔地者須就逆權管有發出通知，這項規定實際上會剝奪擅自佔地者確立逆權管有的機會。此外，若然在確立註冊業權時未有盡應盡的努力進行調查，包括未有解決任何涉及地界的糾紛，則通知機制一旦適用於香港現時的土地業權制度，所製造的問題可能會多於其所解決的問題。
報告書提出該等建議的背景，是香港現時所適用的物業轉易機制，仍是契據註冊制度而非業權註冊制度。現行的契據註冊制度並不保證業權。現時即使某人已註冊為物業的擁有人，其業權仍可能會有不明確或不妥善之處。因此，土地業權是相對的，而業權誰屬最終要視乎土地由誰管有而定。
逆權管有的主要條文，見於《時效條例》（香港法例第347章）。收回土地財產的訴訟，不得在訴訟權產生的日期起計滿12年後提出，但政府土地例外；政府土地的時效期為60年。當業主已被剝奪對土地的管有權而逆權管有人又已取得對土地的管有，時效期便開始計算。
法改會已考慮過相關的案例，並就案例法律的不同方面提出建議。此外，由於當局對《土地業權條例》正進行更廣泛的檢討，法改會也提出了一些當業權註冊機制實施後，適用於香港的建議。
報告書的建議如下：
- 經審慎考慮香港的情況，包括現有的以管有為基礎的非註冊土地機制、新界土地界線問題，以及法庭已裁定《時效條例》的現有逆權管有條文符合《基本法》此一事實，我們認為現有的逆權管有條文應予保留，因為這些條文可為部分關於土地業權的問題提供實際解決方法。
- 我們建議，逆權管有的法律應在未來的註冊土地制度之下重新訂定。註冊本身應是針對逆權管有的一種保障方式，但這保障不應是絶對的。這是為了達到註冊土地制度的目的—— 只有註冊才能夠轉移或賦予業權。
- 我們建議，當香港設有註冊業權制度時，單憑逆權管有不應足以令註冊產業的業權終絶。註冊擁有人的權利應受到保障。舉例來說，如註冊擁有人因為精神上的無行為能力而不能作出所需的決定，或因為精神上的無行為能力或身體上的殘障而不能傳達上述決定，則擅自佔地者的申請不會獲准。不過，上述保障不會是絶對的。在建議的機制之下：
- 業權已註冊的土地的擅自佔地者，只可在連續逆權管有該土地10年後才有權申請註冊。
- 註冊擁有人會獲通知擅自佔地者已提出申請，並可對申請提出反對。
- 如註冊擁有人未有在規定時間之內提出反對，逆權管有人便可獲註冊。
- 如註冊擁有人提出反對，逆權管有人的申請便會失敗，除非他能證明以下其中一種情況：(a) 基於衡平法的不容反悔原則，註冊擁有人謀求剝奪擅自佔地者的管有權是不合情理的，而在該情況下，擅自佔地者理應獲註冊為擁有人；(b) 申請人基於其他原因有權獲註冊為業權的擁有人；或(c) 擅自佔地者在錯誤但合理地相信自己是毗鄰土地的擁有人的情況下已逆權管有該土地。
- 如擅自佔地者未有被逐出並繼續逆權管有土地再多兩年，則擅自佔地者會有權提出第二次申請，而有關事宜會轉交審裁官裁決。
- 我們建議“隱含特許”原則應予廢除，並建議應在《時效條例》(第347章)中制定一項條文，訂明：
“就裁定佔用土地的人是否正在逆權管有該土地而言，不得單憑該人的佔用與擁有人目前或未來對該土地的享用沒有抵觸這一事實，便假定該人的佔用因法律的隱含規定而得到後者准許。
如根據某宗個案的實際事實，裁斷某人對土地的佔用得到擁有人的隱含准許是有理可據的，則本條不得視為影響這項裁斷。”
- 我們知道，已被剝奪管有權的註冊擁有人須繼續就政府租契的契諾負上法律責任，而這種不合情理的情況是有可能出現的。然而，我們不建議制定一項法定推定或法定轉讓，使逆權管有人變成須根據政府租契的契諾而負上法律責任。
- 我們建議，應促請政府加倍努力解決新界的土地界線問題。然而，我們認為單單對界線重新進行全面測量並不能解決有關問題，因為按重新測量的界線而蒙受損失或不利的人可能不會接受新的界線。在我們看來，新界的土地界線問題，最好是在《土地業權條例》的實施過程中一併解決。
- 就承按人針對按揭人而取得按揭物業管有權的權利而言，我們建議在《時效條例》（第347章）中制定一項條文，以清楚說明時效期在按揭人不履行還款責任當日起開始計算。
- 我們知道在實際的情況下，要在祖地確立逆權管有幾乎是不可能的，但我們看不出有需要改變關於這個問題的法律。
- 我們建議在《時效條例》(第347章)中制定一項條文，訂明擅自佔地者願意交租與確立逆權管有所需的管有意圖並無抵觸。
- 我們建議在《時效條例》中制定一項條文，訂明：
“就租客所據用土地而言，在不損害關於業主與租客的權利和義務的法律的原則下，任何人如憑藉《時效條例》第17條成功終絕另一人的所有權，該人所取得產業權的性質和範圍，不受該人藉逆權管有而意圖取得某項產業權的真實或推定意圖所影響。”
| 新聞稿 (PDF) (MS Word) |
| 報告書摘要 (PDF) (MS Word) |
| 報告書 (PDF) (MS Word) |