《逆权管有》
（香港法律改革委员会报告书）
法律改革委员会〈“法改会”〉于2014年10月20日发表《逆权管有》报告书。
谘询工作于2012年12月10日展开。超过110个机构和个别人士曾向我们提供意见和其他有用的资料。
关于逆权管有应否在现有法律之下予以保留的问题，作出回应的机构大多赞成保留现有法律。香港大律师公会是支持这项建议的机构之一，而有多个其他机构则对此议题持中立态度。不过，香港律师会建议现有法律应作修改，以便为注册业权制度而制定的通知机制可适用于香港的现行非注册业权制度。有两个机构反对在现行的非注册业权制度之下保留逆权管有，例如乡议局便是其中之一。
不过，来自个别人士的回应却大为不同。总的来说，这些回应认为逆权管有的法律对物业拥有人不公平，并且指出纸上拥有人不主动管理自己的物业，不应构成擅自占地者强霸这项物业的理由。
我们明白个别业权人对逆权管有所造成的困苦表示关注，希望见到逆权管有的作用在某程度上受到削弱。我们故此曾研究过本来为注册业权制度而设的通知机制，是否有可能适用于香港的现行非注册业权制度。我们发觉作此改变的后果并不理想。如擅自占地者须就逆权管有发出通知，这项规定实际上会剥夺擅自占地者确立逆权管有的机会。此外，若然在确立注册业权时未有尽应尽的努力进行调查，包括未有解决任何涉及地界的纠纷，则通知机制一旦适用于香港现时的土地业权制度，所制造的问题可能会多于其所解决的问题。
报告书提出该等建议的背景，是香港现时所适用的物业转易机制，仍是契据注册制度而非业权注册制度。现行的契据注册制度并不保证业权。现时即使某人已注册为物业的拥有人，其业权仍可能会有不明确或不妥善之处。因此，土地业权是相对的，而业权谁属最终要视乎土地由谁管有而定。
逆权管有的主要条文，见于《时效条例》（香港法例第347章）。收回土地财产的诉讼，不得在诉讼权产生的日期起计满12年后提出，但政府土地例外；政府土地的时效期为60年。当业主已被剥夺对土地的管有权而逆权管有人又已取得对土地的管有，时效期便开始计算。
法改会已考虑过相关的案例，并就案例法律的不同方面提出建议。此外，由于当局对《土地业权条例》正进行更广泛的检讨，法改会也提出了一些当业权注册机制实施后，适用于香港的建议。
报告书的建议如下：
- 经审慎考虑香港的情况，包括现有的以管有为基础的非注册土地机制、新界土地界线问题，以及法庭已裁定《时效条例》的现有逆权管有条文符合《基本法》此一事实，我们认为现有的逆权管有条文应予保留，因为这些条文可为部分关于土地业权的问题提供实际解决方法。
- 我们建议，逆权管有的法律应在未来的注册土地制度之下重新订定。注册本身应是针对逆权管有的一种保障方式，但这保障不应是绝对的。这是为了达到注册土地制度的目的—— 只有注册才能够转移或赋予业权。
- 我们建议，当香港设有注册业权制度时，单凭逆权管有不应足以令注册产业的业权终绝。注册拥有人的权利应受到保障。举例来说，如注册拥有人因为精神上的无行为能力而不能作出所需的决定，或因为精神上的无行为能力或身体上的残障而不能传达上述决定，则擅自占地者的申请不会获准。不过，上述保障不会是绝对的。在建议的机制之下：
- 业权已注册的土地的擅自占地者，只可在连续逆权管有该土地10年后才有权申请注册。
- 注册拥有人会获通知擅自占地者已提出申请，并可对申请提出反对。
- 如注册拥有人未有在规定时间之内提出反对，逆权管有人便可获注册。
- 如注册拥有人提出反对，逆权管有人的申请便会失败，除非他能证明以下其中一种情况：(a) 基于衡平法的不容反悔原则，注册拥有人谋求剥夺擅自占地者的管有权是不合情理的，而在该情况下，擅自占地者理应获注册为拥有人；(b) 申请人基于其他原因有权获注册为业权的拥有人；或(c) 擅自占地者在错误但合理地相信自己是毗邻土地的拥有人的情况下已逆权管有该土地。
- 如擅自占地者未有被逐出并继续逆权管有土地再多两年，则擅自占地者会有权提出第二次申请，而有关事宜会转交审裁官裁决。
- 我们建议“隐含特许”原则应予废除，并建议应在《时效条例》(第347章)中制定一项条文，订明：
“就裁定占用土地的人是否正在逆权管有该土地而言，不得单凭该人的占用与拥有人目前或未来对该土地的享用没有抵触这一事实，便假定该人的占用因法律的隐含规定而得到后者准许。
如根据某宗个案的实际事实，裁断某人对土地的占用得到拥有人的隐含准许是有理可据的，则本条不得视为影响这项裁断。”
- 我们知道，已被剥夺管有权的注册拥有人须继续就政府租契的契诺负上法律责任，而这种不合情理的情况是有可能出现的。然而，我们不建议制定一项法定推定或法定转让，使逆权管有人变成须根据政府租契的契诺而负上法律责任。
- 我们建议，应促请政府加倍努力解决新界的土地界线问题。然而，我们认为单单对界线重新进行全面测量并不能解决有关问题，因为按重新测量的界线而蒙受损失或不利的人可能不会接受新的界线。在我们看来，新界的土地界线问题，最好是在《土地业权条例》的实施过程中一并解决。
- 就承按人针对按揭人而取得按揭物业管有权的权利而言，我们建议在《时效条例》（第347章）中制定一项条文，以清楚说明时效期在按揭人不履行还款责任当日起开始计算。
- 我们知道在实际的情况下，要在祖地确立逆权管有几乎是不可能的，但我们看不出有需要改变关于这个问题的法律。
- 我们建议在《时效条例》(第347章)中制定一项条文，订明擅自占地者愿意交租与确立逆权管有所需的管有意图并无抵触。
- 我们建议在《时效条例》中制定一项条文，订明：
“就租客所据用土地而言，在不损害关于业主与租客的权利和义务的法律的原则下，任何人如凭借《时效条例》第17条成功终绝另一人的所有权，该人所取得产业权的性质和范围，不受该人藉逆权管有而意图取得某项产业权的真实或推定意图所影响。”
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